Un marché de l'immobilité de l'ancien en tension

Dans un contexte fortement marqué par la crise sanitaire, le marché de l’immobilier ancien a montré une certaine résilience, notamment sur le territoire grenoblois et plus largement en Isère. Les volumes bien qu’en baisse sont restés à un niveau élevé (-5% GAM et -4% Isère par rapport à l’année 2019 particulièrement dynamique). Avec un nombre de ventes en baisse, le marché de l’ancien a été particulièrement tendu et les prix ont fortement progressés, tant pour les logements collectifs que pour les maisons individuelles.

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Le marché de l’ancien ralenti mais qui conserve son dynamisme

Avec des volumes de ventes encore élevés l’agglomération grenobloise bénéficie d’un marché encore dynamique. Côté prix, la tendance observée depuis plusieurs années s’inverse avec une augmentation de la valeur au mètre carré. Environ 4 680 logements ont été vendus en 2020 dans la Métropole dont 3 845 appartements et 840 maisons individuelles. Après une année 2019 qui a bénéficié d’un nombre record de transactions (+19% niveau le plus haut depuis 2010), les ventes sont en baisse. Le volume de vente dans l’ancien a diminué de 4 % en moyenne pour les appartements et de plus de 10% pour les maisons individuelles, soit 260 transactions de moins. Malgré cette diminution, le nombre total de transactions demeure important. Conséquence directe : des prix en hausse (la plus forte depuis 2010) pour les appartements dans l’ancien (+4%), et
pour les maisons individuelles (+5%). Le contexte des taux d’intérêt toujours bas a favorisé les acquisitions. « Le marché se distingue par un manque de biens à vendre et la prise de décision des acquéreurs est souvent rapide » relate Olivier Moine notaire à Grenoble. Le marché est donc toujours dynamique mais souffre d’une tension plus forte.

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Marché des appartements anciens : un volume de transactions toujours important mais en baisse

3 844 appartements ont été vendus dans la Métropole et représentent plus de 80% de la totalité
des ventes. Après une forte augmentation du marché collectif ancien en 2019, le volume de transactions
a ralenti en 2020 avec une diminution de 4%.

En revanche, en 2020, le prix au m² médian des appartements anciens dans la Métropole s’établit à 2 220€/m² pour une surface médiane de 67m², soit une augmentation de 90€/m² (+4% en un an, en 2019 les prix progressaient de 2%).

typologie des appartements en 2020.JPG

Typologie


Les appartements de type T3/T4 représentent 64 % des biens vendus en 2020. Ce sont les T1 et les T3 qui connaissent la plus
forte diminution (-9%). On constate toujours un écart très important du prix médian entre les typologies. Les appartements de type 1 affichent un prix médian supérieur de 990€/m² par rapport à un appartement de type 4. Cela confirme la tendance générale que la taille du logement a un impact dans la valeur moyenne du m2.

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Année de construction et étiquette énergétique


44 % des ventes d’appartements concernent des
logements construits après 1 990, 37% concernent
des logements construits entre 1950 et 1975 et 6 %
avant 1950. Les biens les plus récents se vendent
plus chers que les appartements plus anciens
(2 690€/m² après 1990 et 2 440€/m² avant 1950).
L’écart de prix le plus important se situe entre
les biens les plus récents (construits après 1990)
et ceux construits entre 1950 et 1975 offrant
souvent une qualité constructive peu qualitative.
Avec un niveau de prix médian de 1 930€/m²,
l’écart est de 760€/m² soit 39% de moins par rapport
aux logements construits après 1990.

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Marché des maisons individuelles : moins de transactions et des prix qui grimpent


Après une hausse importante en 2019, le nombre de vente de maisons a chuté en 2020. 839 maisons ont été vendues soit 10% de moins qu’en 2019 (+20% en 2019). Les prix ont augmenté fortement (+5.4%), conséquence d’une demande toujours présente mais d’un marché qui n’a pas offert un nombre de biens suffisant. Il s’agit de la plus forte hausse depuis 2010

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Typologie


Toutefois, comme pour le collectif, on observe des écarts importants selon les typologies. 2/3 des biens vendus en maison individuelle sont des logements de 5 pièces et plus. On constate un écart de prix de 114 000 € (+42%) entre un T4 et un T6+. La forte demande sur ces typologies explique en partie la tension que l’on constate sur les prix de vente.

En 2020 dans la Métropole, le prix au m²
médian des maisons anciennes s’établit à
325 000€, il est en hausse par rapport à 2019,
pour une surface habitable médiane de 110m².

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typologie des maisons en 2020.JPG

Année de construction et étiquette énergétique


42 % des logements individuels vendus sont construits après 1 990 et seulement 7% avant 1950. Les biens les plus récents correspondant aux maisons construites après 1990, ils se vendent plus chers (374 000€) que les maisons plus anciennes construites avant 1950 (266 600€).

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